Czy inwestycja w retreat (domek wakacyjny, ośrodek wypoczynkowy) ma sens? Analiza ROI na 2025 rok

W dobie spowolnienia gospodarczego, rosnących kosztów życia i coraz większego zmęczenia miejskim stylem życia, inwestorzy coraz chętniej kierują wzrok w stronę alternatywnych form lokowania kapitału. Jedną z nich są nieruchomości wakacyjne – domki, glampingi i małe ośrodki retreatowe, które nie tylko mogą generować regularny dochód, ale również służyć jako miejsce prywatnego wypoczynku. Czy jednak tego typu inwestycja w 2025 roku faktycznie ma sens? Przyjrzyjmy się bliżej liczbom, ryzykom i potencjałowi zwrotu z inwestycji.

Czym jest retreat jako produkt inwestycyjny?

Retreat w tym kontekście to nieruchomość wypoczynkowa – najczęściej domek lub zespół domków, zlokalizowany w atrakcyjnym przyrodniczo miejscu: nad jeziorem, w górach, na skraju lasu. Inwestorzy stawiają na kameralność, wysoki standard wykończenia i kontakt z naturą. Takie obiekty są najczęściej wynajmowane na doby przez platformy typu Airbnb lub Booking, a niekiedy udostępniane organizatorom tematycznych wyjazdów (np. jogowych, coachingowych, fotograficznych). Coraz częściej retreat to również sposób na połączenie inwestycji z własnym stylem życia – właściciel korzysta z obiektu przez część roku, a resztę czasu udostępnia gościom.

Koszty wejścia w inwestycję

Zbudowanie domku wakacyjnego o wysokim standardzie to w 2025 roku koszt od około 500 000 do nawet 1,2 miliona złotych. Na ten budżet składa się przede wszystkim cena działki – która zależy od lokalizacji, widoku, dostępu do mediów i sąsiedztwa. W popularnych regionach turystycznych (Mazury, Podhale, Kaszuby) ceny działek w dobrym położeniu zaczynają się od 200 000 zł i potrafią przekroczyć 500 000 zł.

Do tego dochodzi koszt budowy – najczęściej w technologii szkieletowej, modułowej lub tradycyjnej – który dla domku 35–70 m² wynosi dziś od 250 000 do 500 000 zł. Trzeba doliczyć również koszt zagospodarowania terenu (tarasy, ogrodzenie, ścieżki), podłączenia mediów, wykończenia wnętrz, a także kompletnego wyposażenia.

Całościowy budżet inwestycji zależy oczywiście od standardu – luksusowe domki z panoramicznymi oknami, sauną i balią mogą kosztować dwukrotnie więcej niż proste chaty o charakterze minimalistycznym.

Przychody i zwrot z inwestycji

Średnia stawka dobowego najmu domku retreatowego w Polsce waha się od 350 do 900 zł za noc – zależnie od lokalizacji, sezonu i standardu. W przypadku obiektów unikalnych (np. domki na drzewie, jurty, glampingi premium), ceny mogą przekraczać 1000 zł za noc.

Kluczowym czynnikiem jest obłożenie – a więc liczba dni w roku, w które domek jest wynajmowany. W praktyce obłożenie na poziomie 30–50% rocznie (czyli 110–180 dni) to realistyczny cel, szczególnie jeśli inwestor korzysta z odpowiednich kanałów marketingowych i zadba o pozytywne opinie gości. W regionach całorocznie atrakcyjnych (np. Zakopane, Szklarska Poręba) sezon trwa dłużej, co wpływa na wzrost rentowności.

Przy 150 dniach wynajmu w roku i średniej stawce 600 zł, roczny przychód brutto wynosi 90 000 zł. Po odjęciu kosztów operacyjnych – takich jak prowizje dla platform (15–20%), koszty sprzątania, zużycie mediów, ubezpieczenie, serwis techniczny i podatki – pozostaje około 60–70% wartości przychodu jako zysk netto. To oznacza roczną stopę zwrotu (ROI) na poziomie 6–10% dla dobrze zlokalizowanej i profesjonalnie zarządzanej inwestycji.

Co wpływa na sukces takiej inwestycji?

Najważniejszym czynnikiem pozostaje lokalizacja – bliskość jeziora, lasu, szlaków turystycznych czy atrakcji przyrodniczych znacząco wpływa na zainteresowanie ofertą. Ale równie ważny staje się standard i unikalność. Goście coraz częściej poszukują miejsc z charakterem: domków w stylu skandynawskim, nowoczesnych stodół, przytulnych glampingów z kominkiem czy balią. Estetyka, jakość zdjęć i detale wnętrz mają realny wpływ na liczbę rezerwacji.

Inwestorzy, którzy traktują retreat jak biznes – a nie jako dodatkowy “bonus” – zazwyczaj osiągają lepsze wyniki. Samodzielne zarządzanie rezerwacjami, dbanie o kontakt z gośćmi, aktywność w mediach społecznościowych i własna strona internetowa to dziś standard wśród dobrze funkcjonujących obiektów. Alternatywą są firmy zarządzające wynajmem krótkoterminowym, które pobierają prowizję, ale przejmują obowiązki operacyjne.

Ryzyka i ograniczenia

Choć potencjał zysków jest realny, nie można ignorować ryzyk. Po pierwsze – sezonowość. Wiele lokalizacji ma wyraźnie krótszy sezon wynajmu, co przekłada się na niższe obłożenie poza latem.

Po drugie – konkurencja rośnie. Wiele osób inwestuje w ten sam model, co sprawia, że coraz trudniej się wyróżnić.

Po trzecie – regulacje prawne. W niektórych gminach zaczynają pojawiać się ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego lub wymagania związane z usługami turystycznymi. Do tego dochodzą rosnące koszty utrzymania: podatki od nieruchomości, ceny energii, stawki za sprzątanie.

Czy warto?

Inwestycja w retreat w 2025 roku ma sens – ale pod warunkiem, że jest dobrze przemyślana i traktowana jak biznes, nie jak sposób na “łatwy pasywny dochód”. Zwrot z inwestycji rzędu 6–10% rocznie jest realny, a w przypadku dobrze prosperującego ośrodka (np. 3–5 domków) ROI może przekraczać 12%.

To propozycja dla osób, które mają czas lub środki na aktywne zarządzanie obiektem, rozumieją potrzeby klientów turystycznych i są gotowe na długofalowe planowanie. W zamian otrzymują nie tylko regularny dochód, ale też realny majątek – nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji, której wartość z dużym prawdopodobieństwem będzie rosnąć.

 

Potrzebujesz wsparcia przy swojej inwestycji?

Jeśli rozważasz budowę domku wakacyjnego lub stworzenie własnego retreatu i chcesz podejść do tego strategicznie – od wyboru działki, przez projekt i budowę, aż po model biznesowy i komercjalizację – odezwij się do mnie.

Pomagam inwestorom tworzyć retreaty, które nie tylko pięknie wyglądają, ale przede wszystkim zarabiają. Mam doświadczenie w prowadzeniu projektów od A do Z i wiem, jak uniknąć kosztownych błędów.

Napisz, jeśli chcesz zrealizować swoją inwestycję z głową – i realnym zwrotem.

📩 dorota@domkimarysia.com
📍 Działam na terenie całej Polski. Spotkania możliwe również online.