Dlaczego nie inwestuję w condohotele (i co robię zamiast tego)

1. Condohotel: pasywny zysk, aktywne problemy

 

Condohotel to inwestycja, która na pierwszy rzut oka wygląda atrakcyjnie: kupujesz lokal w działającym obiekcie, nie zajmujesz się niczym, a operator wypłaca Ci regularne zyski. Problem w tym, że większość condohoteli działa według modelu, w którym inwestor jest tylko jednym z wielu trybów w dobrze naoliwionej maszynie zarabiania... ale niekoniecznie dla niego. Obiecywane 7–8% zysku rocznie często nie uwzględnia ukrytych opłat, pustostanów, kosztów eksploatacyjnych i prowizji zarządcy, które skutecznie zjadają finalny dochód.

Prawdziwy problem zaczyna się jednak wtedy, gdy coś pójdzie nie tak. Bo jako właściciel pojedynczego lokalu w condohotelu masz zerową kontrolę nad strategią, standardem obsługi, poziomem rezerwacji czy polityką cenową. To tak, jakbyś prowadził biznes, do którego nie masz dostępu. A gdy operator przestaje wypłacać zyski albo zaczynają się problemy z zarządzaniem, okazuje się, że Twoja inwestycja zamieniła się w nieruchomość bez realnej wartości użytkowej – pokoju hotelowego, z którym nic nie możesz zrobić.

Obiecują Ci 7% zysku rocznie. Ale:

• płacisz za „zarządzanie”,

• nie masz wpływu na ceny ani rezerwacje,

• ponosisz ryzyko sezonowości, kosztów i opóźnień,

• a jeśli coś pójdzie nie tak – próbujesz dochodzić swoich praw jako „współwłaściciel pokoju hotelowego”.

Brzmi mało atrakcyjnie? Właśnie.

---

2. Kto naprawdę zarabia na condohotelu?

Gdy rozłożysz model condohotelowy na części pierwsze, zrozumiesz jedno: to nie inwestor jest jego głównym beneficjentem. Każdy etap tej inwestycji został zaprojektowany tak, aby ktoś zarobił – zanim jeszcze Ty cokolwiek dostaniesz. A kiedy już dostaniesz, często okazuje się, że to tylko ułamek z tego, co generuje cały obiekt.

1. Deweloper – zarabia pierwszy i najwięcej

Deweloper kupuje grunt, buduje hotel w standardzie często niższym niż ten deklarowany w ofercie, a następnie sprzedaje lokale inwestorom z dużą marżą – często 30–50% ponad koszt wytworzenia. Dodatkowo zabezpiecza się w umowie poprzez narzucenie współpracy z wybranym operatorem i firmą zarządzającą, które również należą do jego struktury. Już na etapie przedsprzedaży inwestycja dewelopera staje się bezpiecznym, wysoce zyskownym projektem – bez konieczności budowania rzeczywistej wartości dla przyszłego właściciela lokalu.

2. Operator hotelowy i zarządca – zarabiają stale, bez względu na wynik

Operator hotelowy, który zarządza obiektem, zazwyczaj pobiera stałą opłatę miesięczną lub procent od obrotu – niezależnie od tego, czy obiekt jest zyskowny, czy nie. To oznacza, że Ty jako inwestor ponosisz ryzyko sezonowości i pustostanów, ale operator i zarządca inkasują swoją część z góry. Dodatkowo zarządca może naliczać opłaty za sprzątanie, marketing, rezerwacje, utrzymanie części wspólnych – wszystko to pomniejsza Twój realny dochód. W efekcie struktura finansowa condohotelu działa w taki sposób, że największe ryzyko spoczywa na inwestorze, a największa stabilność dochodów – po stronie obsługi technicznej i administracyjnej.

• deweloper (marża + grunty + sprzedaż)

• operator hotelowy (stała pensja)

• zarządca (procent od wszystkiego)

• pośrednicy sprzedaży (prowizje)

A Ty? Dostajesz to, co zostanie. Jeśli zostanie.

---

3. Co robię zamiast tego? Inwestuję w retreat.

Inwestowanie w condohotel opiera się na założeniu, że ktoś inny zajmuje się wszystkim, a Ty tylko „czekasz na przelewy”. Problem w tym, że ten model bardzo często działa na granicy opłacalności – dla inwestora. Zyski z wynajmu są rozproszone pomiędzy dewelopera, operatora, zarządcę i różne ukryte koszty. Ty, jako właściciel pojedynczego lokalu, masz znikomą kontrolę nad strategią, rezerwacjami, czy nawet standardem obiektu. W praktyce zostajesz ostatni w kolejce po zysk – a gdy pojawi się problem, masz ograniczoną możliwość działania, bo Twój udział to nie niezależna nieruchomość, tylko ułamek większego hotelowego układu.

Inaczej wygląda to w modelu retreat inwestycyjnego. Tutaj wszystko projektowane jest z myślą o Tobie jako właścicielu i operatorze. Masz realny wpływ na wybór działki, projektu, kosztów, a potem – na przychody z wynajmu. Możesz dostosować ofertę do sezonu, zbudować wyjątkowe doświadczenie wokół miejsca i wprowadzić elastyczny model cenowy. Prefabrykowany dom oznacza niższy koszt wejścia, szybszy czas realizacji i większą przewidywalność. Co najważniejsze – cały zysk zostaje u Ciebie, a wartość nieruchomości rośnie nie tylko jako fizyczny obiekt, ale też jako biznes, który sam generuje przychód.

Zamiast kupować lokal w hotelu – buduję własną, zyskowną nieruchomość w naturze.

✔️ Mam ziemię (moja lub klienta)
✔️ Stawiam prefabrykowany domek (szybko, taniej, ekologicznie)
✔️ Wynajmuję samodzielnie lub przez partnerów
✔️ ROI? Czasem nawet dwucyfrowe – i wszystko pod moją kontrolą

To nie domek dla siebie na lato. To gotowy produkt inwestycyjny, zaprojektowany od początku do końca z myślą o wynajmie.

---

4. Porównanie: condo vs retreat (przykład z życia)

---

5. Inwestycja w retreat to więcej niż nieruchomość

W przeciwieństwie do typowych nieruchomości kupowanych z myślą o wynajmie, retreat nie jest jedynie fizycznym budynkiem postawionym na działce. To całościowa koncepcja – produkt inwestycyjny zaprojektowany tak, by generować przychód i jednocześnie odpowiadać na realne potrzeby ludzi: ucieczkę od miasta, ciszę, naturę, spokój. Gdy tworzysz retreat, budujesz coś więcej niż mury – budujesz doświadczenie, które staje się produktem premium. Wysoka stopa zwrotu nie wynika tylko z dobrej lokalizacji, ale z tego, że oferujesz gościom wartość, której nie znajdą w hotelu ani w przeciętnej kwaterze.

Co więcej, taka inwestycja daje ogromną elastyczność i skalowalność. Możesz zacząć od jednego obiektu, a następnie rozwijać go o kolejne domki, saunę, strefę relaksu czy pakiety pobytowe. Możesz sezonowo zmieniać ofertę, tworzyć mikroretreaty tematyczne, współpracować z terapeutami, joginami czy markami wellness. Masz kontrolę, autonomię i możliwość rozwijania własnego mikroimperium w naturze – nie tylko jako inwestor, ale jako twórca realnej wartości. I to właśnie dlatego retreat to coś znacznie więcej niż „domek na wynajem” – to inwestycja w produkt, który łączy zysk, misję i wolność.

Retreat To:

• niezależność

• realny wpływ na zysk

• skalowalność (możesz zbudować drugi, trzeci…)

• satysfakcja, że tworzysz coś autentycznego

---

PODSUMOWANIE

Condohotele to inwestycje, które z marketingowego punktu widzenia wyglądają wyjątkowo atrakcyjnie – niska bariera wejścia, brak obowiązków, obietnica regularnych zysków i „pełnego zarządzania”. Jednak moje doświadczenie i lata pracy z inwestorami pokazują, że ten model opiera się przede wszystkim na korzyściach dla dewelopera, operatora i zarządcy. Inwestor, który wnosi kapitał, jest najczęściej ostatni w kolejce po zysk, a jego wpływ na funkcjonowanie całego przedsięwzięcia jest praktycznie zerowy. Gdy pojawiają się trudności rynkowe, sezonowe przestoje lub zmiany strategii operatora – to właśnie inwestor ponosi największe ryzyko.

Z tego powodu świadomie zdecydowałam się na inny model inwestycyjny – oparty na budowie wartościowej nieruchomości w naturze, z pełną kontrolą nad procesem i przychodem. Inwestując w retreaty, nie tylko eliminuję zbędnych pośredników, ale przede wszystkim tworzę nieruchomość zrealizowaną od początku do końca z myślą o użytkowniku końcowym – gościu, który szuka spokoju, autentyczności i jakościowego wypoczynku. To nie jest pasywna inwestycja, to przemyślany mikro-biznes, który przynosi zyski i może się dynamicznie rozwijać.

Na przestrzeni ostatnich lat miałam okazję wspierać klientów indywidualnych i inwestorów przy wyborze działek, projektowaniu domów retreatowych i planowaniu ich strategii przychodowej. Przeprowadzałam analizy opłacalności, tworzyłam scenariusze ROI, a także budowałam z nimi gotowe pakiety inwestycyjne. To doświadczenie pozwala mi z pełnym przekonaniem mówić: inwestycja w retreat to dziś jedna z najciekawszych i najbardziej elastycznych form lokowania kapitału, szczególnie dla osób, które nie chcą być kolejnym numerem w hotelowym systemie, tylko właścicielem realnej wartości.

Dlatego właśnie wybrałam tę drogę – drogę inwestowania w naturę, w niezależność, w spokój, który przynosi zysk. Retreat to nie tylko odpowiedź na potrzeby rynku, ale również na zmieniające się podejście ludzi do wypoczynku i inwestowania. W czasach przesytu, hałasu i pośpiechu, cisza staje się nową walutą. A ja uczę, jak na niej zarabiać.

Condohotele to ładnie opakowany kompromis. Dla mnie – zbyt drogi, zbyt pasywny i zbyt ryzykowny.
Dlatego wybrałam inną drogę. Drogę retreatu.

Jeśli też szukasz alternatywy dla condohotelu – zacznij od fundamentów:
👉 kup mój eBook „Od zera do 70 tys: Jak zarabiać na nieruchomościach rekreacyjnych”
Zobacz, jak wygląda inwestycja w retreat krok po kroku – z konkretnymi liczbami i strategią działania.

📩 https://bit.ly/42Gc66Y

📞 Lub umów się na konsultację 1:1 – pomogę Ci wybrać drogę dopasowaną do Twojego kapitału i wizji.

---